Immobilienmakler werden: Voraussetzungen, Kosten und der digitale Einstieg

Sie überlegen, Immobilienmakler zu werden? Der Beruf bietet Freiheit, gutes Einkommen und abwechslungsreiche Arbeit. Aber der Einstieg erfordert Planung. Hier ist Ihr kompletter Leitfaden.

Die rechtlichen Voraussetzungen

§34c Gewerbeordnung (GewO) — die Maklererlaubnis

Um als Immobilienmakler tätig zu werden, brauchen Sie eine Erlaubnis nach §34c GewO. Diese beantragen Sie bei Ihrem zuständigen Gewerbeamt oder der IHK.

Voraussetzungen:

Volljährigkeit
Zuverlässigkeit (kein Eintrag im Führungszeugnis für einschlägige Delikte)
Geordnete Vermögensverhältnisse (kein Insolvenzverfahren)
Nachweis über ausreichende Berufshaftpflichtversicherung

Kosten: Je nach Kommune €300-2.000 für die Erlaubnis.

Weiterbildungspflicht

Seit 2018 gilt die Weiterbildungspflicht: 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Diese können Sie durch Seminare, Lehrgänge oder Online-Kurse absolvieren.

Kein Studium erforderlich

Überraschend für viele: Es gibt keine formale Ausbildungspflicht. Sie brauchen kein Studium und keine Ausbildung, um Immobilienmakler zu werden. Allerdings ist fundiertes Wissen über Immobilienrecht, Finanzierung und Bewertung unverzichtbar.

Empfehlenswerte Qualifikationen:

IHK-Zertifikat “Immobilienmakler/in”
Studium Immobilienwirtschaft (optional)
Sachkunde-Prüfung (geplant, aber noch nicht umgesetzt)

Die Kosten: Was Sie einplanen müssen

Einmalige Kosten

Posten	Kosten
§34c-Erlaubnis	€300-2.000
Gewerbeanmeldung	€20-60
Website erstellen	€500-3.000
Visitenkarten & Materialien	€200-500
Erste Werbemaßnahmen	€500-2.000
Gesamt	€1.520-7.560

Laufende Kosten (monatlich)

Posten	Kosten/Monat
Berufshaftpflichtversicherung	€30-80
IHK-Beitrag	€15-50
Immobilienportale (ImmoScout etc.)	€50-300
Software & CRM	€50-200
KI-Assistent (z.B. Makler-Berater)	€0-149
Telefon & Internet	€50-100
Büro/Coworking (optional)	€0-500
Gesamt	€195-1.380

So verdienen Immobilienmakler Geld

Provision (Courtage)

Die übliche Maklerprovision beträgt 3-6% des Kaufpreises (je nach Bundesland und Vereinbarung). Seit der Reform 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel 50:50.

Beispielrechnung:

Verkaufspreis: €400.000
Gesamtprovision: 6% = €24.000
Ihr Anteil (Käuferseite): 3% = €12.000
Davon abzüglich MwSt. und Steuern

Wann kommt das erste Geld?

Seien Sie realistisch: Der erste Abschluss dauert in der Regel 3-6 Monate. Planen Sie entsprechende Rücklagen ein.

Der digitale Einstieg: Weniger Kosten, schnellerer Start

Digitale Tools haben den Einstieg als Makler radikal verändert. Sie brauchen kein teures Büro, keine Sekretärin und kein großes Team.

Was Sie wirklich brauchen

Eine professionelle Website — Ihre digitale Visitenkarte
Ein KI-Assistent — beantwortet Anfragen 24/7, während Sie sich auf Akquise konzentrieren
Ein Smartphone — für WhatsApp, Fotos und Kommunikation
Zugang zu Immobilienportalen — ImmoScout24, Immowelt für Objektakquise und Vermarktung

Wie ein KI-Assistent den Einstieg erleichtert

Als Einzelmakler am Anfang ist der KI-Assistent Ihr wichtigster Mitarbeiter:

Beantwortet Anfragen, während Sie Objekte akquirieren oder besichtigen
Berät Interessenten zu Ihren Objekten — rund um die Uhr
Qualifiziert Leads — Sie wissen sofort, welche Anfragen ernst gemeint sind
Koordiniert Besichtigungen — kein endloses Hin und Her
Wirkt professionell — auch als Ein-Person-Unternehmen

Tipps für den erfolgreichen Start

1. Spezialisieren Sie sich

Werden Sie nicht “der Makler für alles”. Starten Sie mit einer Nische:

Ein Stadtteil, den Sie gut kennen
Ein Objekttyp (z.B. Eigentumswohnungen)
Eine Zielgruppe (z.B. Familien)

2. Bauen Sie ein Netzwerk auf

Ihre wichtigsten Kontakte:

Andere Makler (für gemeinsame Geschäfte)
Finanzberater (für Empfehlungen)
Handwerker (kennen verkaufswillige Eigentümer)
Notare und Rechtsanwälte

3. Investieren Sie in Sichtbarkeit

Google My Business Profil anlegen (kostenlos)
Website mit Chat und WhatsApp
Regelmäßige Posts auf Social Media
Blog mit lokalen Inhalten

4. Holen Sie sich Bewertungen

Jeder zufriedene Kunde sollte eine Google-Bewertung hinterlassen. Ab 10 Bewertungen werden Sie als vertrauenswürdig wahrgenommen.

5. Bleiben Sie dran

Die ersten 6 Monate sind die härtesten. Viele geben zu früh auf. Planen Sie Rücklagen für mindestens 6 Monate und bleiben Sie konsequent bei der Akquise.

Fazit

Immobilienmakler zu werden ist einfacher als je zuvor — dank digitaler Tools und niedrigerer Einstiegshürden. Aber es erfordert Ausdauer, Netzwerk und die Bereitschaft, in Ihre Sichtbarkeit zu investieren.

Der beste Zeitpunkt zu starten? Jetzt. Der zweitbeste? Morgen.